Процедура определения кадастровой стоимости земельного участка подчиняется строгому регламенту, который включает две технологические линии. По первой определяется стоимость участков, расположенных в границах поселений, имеющих численность населения более 10 тыс. человек на основе кластеризации объектов и факторного анализа, в ходе которого формируются аналитические зависимости между ценообразующими факторами и ценами сделок, осуществляемых с участками и объектами недвижимости. По второй – стоимость земли в поселках, малых городах, сельских поселениях, численность населения которых не превышает 10 тыс. человек, здесь она проводится путем выделения тестовых объектов и установления удельного показателя кадастровой стоимости для них.

Первая линия состоит из нескольких этапов, включающих в себя определенные работы. Сначала собираются показатели в разрезе городов районного и областного значения и административных районов, среди них определяются те, которые являются наиболее информативными, то есть отвечают условиям лучшей изменяемости. Далее следует их стандартизация, показатели преобразовываются в сжатые факторы, по значениям которых проводится кластеризация районов. После этого собираются показатели, которые характеризуют инфраструктуру населенного пункта, определяется потенциал влияния ее объектов на оцениваемые точки. Собирается информация о проводимых с земельными участками сделках, проводится фильтрация этой информации. Рассчитываются коэффициенты, которые характеризуют особенности и параметры этих участков. Рассчитывается базовая стоимость единицы площади объекта сделки, считающегося типовым (критерием его отбора является коэффициент, рассчитываемый на предыдущем этапе, равный 1). На основании этих данных рассчитываются территориальные коэффициенты – по перекресткам, принимающимся за характерные точки, для объектов с неустановленными адресами и непосредственно по местам расположения для объектов с определенными адресами. Для совокупности оцениваемых объектов определяются сжатые факторы и проводится кластеризация. Внутри каждого кластера для характерных точек выводятся аналитические зависимости, на основании которых выводится удельный показатель кадастровой стоимости для всей совокупности точек. Эти показатели проверяются на соответствие реальным данным по сделкам с недвижимостью внутри каждого кадастрового квартала, проводится анализ корректности проведенных расчетов и при неудовлетворительном его результате осуществляется поиск дополнительных данных, в частности – может быть проведен анкетный опрос экспертов, после чего удельный показатель пересчитывается.

Вторая технологическая линия начинается с выделения на территории административной единицы (района) тестовых поселений, принимаемых центрами кластеров. В них для определения базового удельного показателя используются данные по сделкам, совершавшимся с незастроенными и застроенными земельными участками. После этого проводится анализ ценообразующих факторов и расчет коэффициентов на уровне района, на уровне сельского округа и на уровне конкретного поселения. В поселениях со сложной функциональной структурой проводится дифференциация удельных показателей с учетом градостроительной ценности местности, после чего все показатели сводятся в итоговые таблицы.